Pourquoi et quand faire appel à un expert ?
L'immobilier est un domaine en activité constante. Le marché ne se limite pas à un simple transfert de biens. La diversité des textes réglementaires, la complexité de la fiscalité conduisent les particuliers et les professionnels à recourir aux services d'un expert. L'évolution récente des textes législatifs et réglementaires concernant les nuisances, la présence d'amiante, de plomb, de termites peut entraîner l'expert à effectuer des recherches complémentaires, suivant le type et la situation géographique de l'immeuble.
Quand faire appel à un expert ?
Dans le domaine amiable, les recours à un expert sont nombreux :
Gestion patrimoniale par des particuliers
- Achat, vente, échange d'immeuble,
- Partage successoral, donation-partage,
- Sortie de communauté, d'indivision,
- Attribution préférentielle prévue par la loi (logement principal du conjoint survivant ou divorcé, propriété agricole de l'héritier exploitant)
Déclarations fiscales
- Déclaration de succession,
- Déclaration pour l'impôt de solidarité sur la fortune
Pourquoi faire appel à un expert ?
L'application des méthodes d'estimations impose un juste diagnostic des éléments de valorisation ou de dévalorisation du bien immobilier, c'est à dire des facteurs de la valeur. L'expert est donc apte à apprécier correctement les principaux facteurs de la valeur. Il se doit d'être à la fois :
- Un technicien : il doit porter un jugement sur les facteurs techniques de la valeur : nature des constructions, qualité architecturale, état de l'immeuble et des équipements...
- Un économiste : la valeur d'échange d'un bien dépend bien plus de l'offre et de la demande, donc du contexte économique, que des qualités techniques du bien. Il ne suffit pas de disposer d'un fichier de références immobilières, il faut interpréter les données, c'est à dire procéder à un raisonnement économique.
- Un juriste : l'expert doit disposer des connaissances en droit privé (servitudes, droit des loyers...) et en droit public (droit de l'urbanisme, droit de l'expropriation, droit fiscal...)
- Un fiscaliste : l'expert doit se tenir informé de la réglementation fiscale et de ses évolutions pour en apprécier l'incidence sur le fonctionnement des marchés immobiliers.
Les méthodes de travail de l'expert
L'expert immobilier est un professionnel indépendant dont le métier consiste à définir en toute impartialité et avec précision la valeur des biens immobiliers, des fonds de commerce ou d'entreprises. Sa connaissance du marché immobilier local lui permet d'établir des références pour déterminer la valeur vénale ou la valeur locative d'un bien immobilier d'habitation, agricole et forestier, de bureau, de loisir, d'un fonds de commerce, d'un bien artisanal ou industriel.
Les investigations entreprises pour réaliser sa mission permettent de rechercher, analyser et synthétiser l'ensemble des paramètres économiques, techniques, comptables, juridiques et fiscaux pour déterminer la valeur d'un bien au sein d'un marché parfois étroit et souvent spécifique.
Le rapport d'expertise remis au client fait suite à une méthodologie découlant des engagements pris dans la Charte de l'Expertise, et matérialisée par différents entretiens, visites et analyses.
Assurance Responsabilité Civile Professionnelle : tout expert doit faire garantir sa responsabilité auprès d'une compagnie d'assurance, d'autant plus que sa responsabilité, conformément à la loi est fixée à 30 ans. Il s'agit de garantir sa responsabilité civile d'exploitation et sa responsabilité civile professionnelle.
Les principes d'évaluation
Les types de valeurs : il existe deux catégories de valeurs en matière de terrains et de bâtiments :
- Les valeurs de marché (valeur vénale et valeur locative)
- Les valeurs de remplacement (coût de remplacement brut ou net)
- Le coût de remplacement brut : Il s'agit du coût d'achat du terrain et du coût de construction des bâtiments, à l'identique ou à l'équivalent, qui s'y trouve, impôts non récupérables, frais, taxes, honoraires inclus.
- Le coût de remplacement net : Il s'agit du coût de remplacement brut, duquel on déduit la dépréciation pour vétusté et obsolescence.
Les méthodes d'évaluations : il existe 4 grandes familles de méthodes d'évaluation de biens immobiliers
- L'estimation par comparaison (ou méthode par le marché) : elle consiste à déduire la valeur d'un bien de l'analyse du prix obtenu de la vente, récente, d'autres biens aussi semblables que possible en termes de consistance, d'état, de situation, dits "références" ou "points de comparaison".
- L'estimation par capitalisation du revenu : elle consiste à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu'il s'agisse d'un loyer constaté ou d'une valeur locative, d'un revenu brut ou d'un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale. La méthode est fondée sur le constat que la valeur du bien est en relation avec le revenu qu'il procure (ou peut procurer).
- L'estimation par le coût de remplacement : elle consiste à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation. Cette méthode est peu utilisée en matière de valeur de marché. Elle est plus fréquemment utilisée pour des biens très spécialisées ou pour définir des valeurs d'utilité ou d'exploitation.
- Les méthodes dites "professionnelles" : Pour certains biens spécialisés tels que hôtels, cliniques, cinéma, théâtre..., la pratique professionnelle a dégagée des normes et méthodes permettant de définir la valeur vénale ou la valeur locative des murs, ou la valeur du fonds de commerce.
