COPROPRIETE - FOCUS sur les dispositions d’ application immédiate de la loi ELAN

Une partie des mesures prévues par la loi ELAN nécessitent encore la publication de décrets ou d'ordonnances pour entrer en vigueur. 

Arrêtons-nous sur l’application immédiate de certaines dispositions :

Article 1-1 - Prise d'effet du statut de la copropriété (article 207 loi ELAN)

  • Immeubles existants : première vente après la mise en copropriété
  • Immeuble neuf : livraison du premier lot

Article 3 – Liste  complétée des parties communes (article 208 loi ELAN)

« Tout élément incorporé dans les parties communes » est désormais défini comme une partie commune (ex : canalisation encastrée)

Articles 6-2, 6-3, 6-4 Parties communes spéciales et parties communes à jouissance privative (article 209 loi ELAN)

Beaucoup de règlement de copropriété prévoient des parties communes spéciales sans charges communes spéciales et vice-versa.

Désormais, les une de vont plus sans les autes et s’il existe des parties communes spéciales, il faut créer des charges communes spéciales.

Le législateur subordonne l'existence de parties communes spéciales et de celles à jouissance privative à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

Les syndicats des copropriétaires disposent d'un délai de trois ans à compter de la promulgation de la loi ELAN pour mettre, le cas échéant, le règlement de copropriété en conformité avec cette disposition..

Le syndic qui devra inscrire à l'ordre du jour de chaque assemblée générale la question afférente relevant d'une décision prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

Article 14-2-II- Fonds de travaux et parties communes spéciales (article 204 loi ELAN)

Des travaux ne concernant que certains copropriétaires pourront être financés au moyen de leurs quote-parts du fonds de travaux réparties sur la même base de répartition que les travaux.

Article 19-2 - Exigibilité des provisions et sanctions à l'encontre des copropriétaires débiteurs (article 210 loi ELAN)

Après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, l syndic peut désormais réclamer au juge de condamner le copropriétaire débiteur à régler l’ensemble des charges et travaux hors budget de charges de l’exercice, même ceux non encore appelés.

Article 22-1 - Modifications relatives aux mandats en assemblée générale (article 211 loi ELAN)

Alors qu'un mandataire ne pouvait jusqu'à présent recevoir plus de trois pouvoirs que si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants ne dépassait pas 5 % des voix du syndicat, ce pourcentage est remplacé par un taux porté à 10 %.

Chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d'un lot peut désormais recevoir personnellement des délégations de vote.

Article 24 et Article 25 : Majorité pour les travaux de rénovation énergétique (article 212 loi ELAN)

C'est la seule majorité de l'article 25 avec possibilité de second vote à l'article 25-1 — qui est désormais retenue, pour les décisions concernant les travaux d’économie d’énergie.

Article 24-2 - Vote de la proposition de fibre optique (article 228 loi ELAN)

Lorsqu’un opérateur propose d’installer la fibre optique dans un immeuble en copropriété qui n’en est pas équipé, l’assemblée générale doit se prononcer sur cette proposition dans les douze mois de sa réception par le syndic.

Article 42 - Délais de prescription, et de notification du procès-verbal d'assemblée générale (article 213 loi ELAN)

Le délai de prescription pour les actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat, est ramené de dix ans à cinq ans.

Le délai dont dispose le syndic pour notifier le "procès-verbal" est désormais d'un mois.

 

Article L. 346-1 et suivants du Code de l'Énergie Colonnes montantes électriques (article 176 loi ELAN)

Les colonnes montantes électriques mises en service avant la loi ELAN, sont réputées appartenir au réseau public de distribution d'électricité" (article L. 346-2).

Cependant, cette disposition entre en vigueur à l'issue d'un délai de deux ans à compter de la promulgation de la loi.

Dans ce même délai les propriétaires ou copropriétaires des immeubles concernés peuvent :

  • - soit notifier au gestionnaire du réseau l'acceptation du transfert définitif, à titre gratuit, au réseau public de distribution d'électricité, qui prend alors effet à compter de la notification,
  • - soit revendiquer la propriété des ouvrages sauf preuve contraire apportée de ce que ceux-ci appartiennent déjà au réseau public de distribution d'électricité.
  • Dans l'hypothèse d'une revendication de propriété retenue, les propriétaires ou copropriétaires ayant conservé cette propriété pourront encore la transférer ultérieurement mais sous réserve alors d'ouvrages "en bon état de fonctionnement".

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